Головна Головна -> Підручники -> Підручник Житлове право України (Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В.) скачати онлайн-> §4. Кредитування індивідуального житлового будівництва

§4. Кредитування індивідуального житлового будівництва



Вище вже були розглянуті різновиди участі осіб у будівництві житла. Але вважаємо, що певного розгляду потребують також і засоби залучення коштів до такого будівництва. їх можна умовно розділити на дві основні групи: самофінансування та кредитування житлового будівництва. Як показує життєвий досвід останніх років, далеко не кожний громадянин, що потребує поліпшення житлових умов, може за власні кошти побудувати або придбати собі житло, тобто вирішити своє житлове питання самостійно. В даному випадку найбільш вірогідною є можливість розв’язання житлової проблеми особи шляхом залучення кредитних коштів через укладення кредитного договору. Саме цей засіб фінансування найбільш широко використовується при будівництві житла.

1. Поняття та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва
За договором кредитування індивідуального житлового будівництва банк (підприємство-кредитодавець) зобов’язується надати громадянину (кредитоодержувачу) на умовах забезпеченості визначену грошову суму чи інше майно, визначене родовими ознаками у власність на будівництво житлового будинку, а кредитоодержувач зобов’язується прийняти кредит, використати його на будівництво житлового будинку, повернути кредит у встановлений договором термін (при наданні кредиту майном, визначеним родовими ознаками (товарний кредит), виплатити його вартість і сплатити встановлені відсотки за користування кредитом).
За своєю юридичною природою договір кредитування індивідуального житлового будівництва є консенсуальним, платним та двостороннім. На відміну від договору займу вищевказаний кредитний договір вступає в силу вже на момент досягнення сторонами відповідної згоди, до реальної передачі грошей або речей, визначених родовими ознаками, тим більше, що в цьому випадку така передача здійснюється періодично, а не одноразово. Це надає кредитоодержувачу можливість при необхідності понудити кредитодавця до надання кредиту, що неможливо у відносинах займу.
Житлове кредитування деякою мірою є складовою частиною іпотечного кредитування – одного із суттєвих сегментів ринку капіталу. Іпотечний кредит – це довгостроковий кредит, який надається під заставу нерухомості спеціалізованими інститутами – іпотечними банками, а в ряді країн -комерційними сільськогосподарськими та іншими банками.
Ініціатором укладення кредитного договору є кредитоодержувач.
Підставою формування кредитних відносин між банком і кредитоодержувачем є звернення позичальника в банк, іншу кредитну організацію чи підприємство, яке надає товарний кредит за заявою про надання кредиту, у якій вказуються: цільовий напрямок кредиту, його сума і термін користування ним (включаючи конкретні терміни погашення). Також згідно з ч. 1 п. 8 “Положення про порядок надання державного довгострокового пільгового кредиту індивідуальним забудовникам”, затвердженого наказом Міністерства фінансів, Міністерства економіки, Міністерства у справах будівництва і архітектури України від 5 липня 1994 року № 59/89/129, для прийняття рішення про видачу кредиту індивідуальний забудовник повинен подати до уповноважених органів: рішення виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів про відведення земельної ділянки під індивідуальне будівництво; акт відведення земельної ділянки під забудову; будівельний паспорт на забудову садибної ділянки, виданий районним (міським) архітектором; дозволений до застосування проект будинку, завірений районним (міським) архітектором кошторис вартості будівництва, погоджений з підрядною організацією, а при спорудженні будинку силами індивідуального забудовника – розрахунок орієнтовної вартості будівництва, погоджений з місцевим управлінням (відділом) капітального будівництва; довідку з місця роботи забудовника із зазначенням одержуваного доходу (середньомісячного заробітку) та суми утримань, що з нього провадяться, а у разі коли забудовник отримує доходи і не за місцем основної роботи (служби, навчання) – декларацію про доходи за рік, погоджену з податковою інспекцією за місцем проживання громадянина; якщо забудовник не працює – довідку з органів соціального захисту про суму пенсії та суму утримань, що з неї провадиться.
Кредит не надається особам, у яких утримання по виконавчих документах складають 50 чи більше відсотків одержуваного середньомісячного доходу.
Щодо договорів на кредитування житлового будівництва, то цільовий напрямок, сума і термін користування кредитом установлені визначеними нормативними актами. Так, Правилами довгострокового споживчого кредитування населення від 19 листопада 1997 року № 30-02/12, затвердженими Постановою Правління Ощадного банку України 27 листопада 1997 року, термін кредиту на будівництво і покупку житла не повинен перевищувати 10-ти років, сума, видавана на ці цілі, складає 10 тисяч гривень.

2. Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва
При вирішенні питання стосовно змісту того чи іншого договору слід звернути увагу на перелік істотних умов. Виділення законодавством істотних умов договору має за мету встановлення визначеного кола необхідних умов, з моменту узгодження яких сторонами договір вважається укладеним. Звідси можна зробити висновок, що при відсутності в договорі хоча б однієї з істотних умов або не досягненні сторонами консенсусу хоча б з однієї з істотних умов договору, він не може бути визнаний укладеним через не досягнення взаємопогоджуваного волевиявлення сторін.
Надалі при розгляді змісту договору будуть використані поняття “пункти” і “розділи” договору.
Житлове кредитування здійснюється при дотриманні загальних принципів надання кредиту: цільового використання, забезпечення терміновості, платності, зворотності. В даному випадку слід звернути увагу на той факт, що деякі російські вчені-цивілісти (А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой) вважають можливим у нинішніх умовах надання кредиту без будь-яких вказівок на визначені цілі, просто для комерційної або іншої діяльності. Також допускається надання кредитів без забезпечення, вважаючи, що кредит може, але зовсім не повинен мати забезпечення, так званий бланковий кредит, тобто кредит під “добре ім’я” або “чесне слово”. Але наприкінці все-таки робиться вказівка на те, що нецільові та незабезпечені кредити є високоризиковими, погіршують нормативи діяльності організацій і їм притаманний виключний характер.
Це, зрозуміло, не може і не повинно торкатися договору кредитування індивідуального житлового будівництва (хоча б у теперішній час), в якому вже в самій назві вказується безпосередньо на його цільовий характер. Що ж стосується згаданого бланкового кредиту, тобто кредиту без забезпечення його товарно-матеріальними цінностями, то ним в основному користуються клієнти, які вже мають тривалі ділові стосунки з банком і володіють високою платоспроможністю. Як правило, більша частина бажаючих отримати кредит на індивідуальне житлове будівництво або кредит взагалі такими вимогами не володіють. Що стосується отримання кредиту речами визначеними родовими ознаками (будівельними матеріалами) для подальшої забудови наданої на ці цілі земельної ділянки, то в цьому випадку і зовсім не може йти мова про можливість надання так званого бланкового кредиту, тому що кредитоодержувач-забудовник користується послугами кредитодавця-підприємства, як правило, тільки один раз.
Також звертаючи увагу на деякі законодавчі акти, які тим чи іншим чином стосуються кредитування житлового будівництва (наприклад: Ч. І Положення НБУ “Про кредитування”, затвердженого Постановою Правління НБУ № 246 від 28.09.1995р.; ч.1 п.8 Положення про житлові кредити, затвердженого Указом Президента РФ від 10.10.1994 р.), можна побачити безпосередню вказівку на необхідність дотримання основних принципів кредитування: забезпеченості, цільового використання, строковості, платності та повернення. Невиконання цих принципів тягне за собою визначені негативні наслідки. Наприклад, пунктом 21 Положення про житлові кредити передбачено дострокове стягнення наданої позики в разі виявлення нецільового її використання.
Як вже було вказано, кожному конкретному договору притаманні свої істотні умови за винятком передбачених у законі.
У даний час в Україні не існує якого-небудь нормативного акту, який би міг конкретно визначити істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва. У даному договорі істотними варто вважати ті умови, що виражають природу цього договору. Тому що договір кредитування індивідуального житлового будівництва передбачає перераховані вище ознаки кредитування, а відображення цих ознак є необхідним у договорі, як істотних умов.
Погоджуємось із думкою з цього питання Є.Ф. Жукова, що: “Усі питання, пов’язані з кредитуванням, вирішуються позичальником з банком на підставі кредитних договорів, у яких визначаються: предмет договору; об’єкт кредитування; термін і розміри кредиту; порядок видачі і погашення кредиту; процентна ставка, умови і періодичність її зміни; взаємні зобов’язання, відповідальність за неналежне виконання умов договору; зобов’язання позичальника, що забезпечують гарантії своєчасного повернення кредиту, сплату відсотків по кредиту, інші форми відповідальності по боргах; порядок розгляду суперечок за договором; інші умови угоди сторін”.
Перш за все при розгляді істотних умов договору кредитування індивідуального житлового будівництва треба визначитися з предметом цього договору.
Як вказував С. Лепех, вичерпне та повне дослідження предмету кредитного договору впливає на правильне окреслення сфери застосування цього правочину і є необхідною передумовою його достатнього об’єктивного аналізу.
Предметом кредитного договору на індивідуальне житлове будівництво можуть бути гроші як готівкою, так і гроші в безготівковій формі. Грошові платежі здійснюються в національній валюті (гривні), яка є законним платіжним засобом на території України (на що вказує ціла низка нормативних актів України). Однак не виключається можливість при дотриманні визначених валютним законодавством вимог здійснювати кредитування і в іноземній валюті. Про це свою думку висловлюють А.М. Жуков у співавторстві із іншими вченими, де говориться, що:“Кредитний договір має особливий предмет, яким завжди виступають кошти (національна або іноземна валюта)”. Здається, в цьому випадку не може бути виключенням і договір кредитування індивідуального житлового будівництва.
Отже, що стосується предмету договору кредитування індивідуального житлового будівництва, то можна зробити такі висновки. По-перше, відповідно до норм чинного законодавства предметом цього договору можуть бути лише гроші в національній або іноземній валюті (що стосується надання кредиту будівельними матеріалами (товарного кредиту), то, як вже вказувалося вище, в даному випадку кредитується не сама річ, визначена родовими ознаками, а її вартість, тобто її оцінка в грошовому виразі. Це перш за все дає змогу для визначення процентів сплати за наданий кредит). У даному випадку слід привести думку, виказану Н.Н. Захаровою: “Предметом кредитного договора могут быть только денежные суммы. В случае предоставления вещи, определенной родовыми признаками, на условиях кредитного договора, этот договор подлежит исполнению в соответствии с правилами о договоре купли-продажи товаров. Такой кредит носит название товарный”. По-друге, кредит на індивідуальне будівництво житла може бути наданий як готівкою, так і у безготівковій формі (як показує банківська практика, остання більш розповсюджена при наданні кредитів такого виду). І останнє, не виключається можливість для надання кредитів у вигляді майна та погашення їх грошима.
Підтвердженням цільового використання кредиту є надання позичальником документів про використання отриманої позички на будівництво житла на придбання й облаштованість землі під майбутнє житлове будівництво. Звичайний опис мети кредиту, а також найменування договірних сторін (суб’єктів договору) міститься в преамбулі кредитного договору.
Що стосується іншої істотної умови договору – терміну дії договору, який необхідно вказати в договорі, то він установлюється з дня його укладання і до повного повернення кредиту, а також одержання всіх належних банку відсотків і, у визначених випадках, виплата штрафів. У договорі вказується дата остаточного погашення кредиту позичальником. У проекті ЦК передбачена стаття, яка безпосередньо закріплює обов’язок позичальника повернути суму позики у визначений термін. Так, у п. 1 ст. 1110 проекту ЦК сказано, що позичальник зобов’язаний повернути позикодавцеві отриману суму позики в термін і в порядку, передбаченому договором. Зі сказаного випливає, що погашення кредиту здійснюється після настання строку в порядку календарної черговості платежів, у формі, визначеній в кредитному договорі.
Договором кредитування житлового будівництва повинен бути передбачений порядок видачі і погашення кредиту. Що стосується відображення в договорі механізму порядку видачі кредиту, то в даному пункті необхідно вказати номер рахунку, відкритого для надання кредиту; в якому вигляді буде надаватися кредит: наявними коштами, рахунковим чеком, перерахунком на рахунок та ін., а також одноразово або частинами за оплату робіт чи придбання цінностей. Що стосується надання кредиту на індивідуальне житлове будівництво, то в даному випадку найбільш прийнятним є варіант, який передбачає перерахунок на рахунок підрядника, що виконує роботи з будівництва будинку, коштів частинами як оплату за вже виконані роботи.
При укладенні кредитного договору ці умови повинні бути передбачені у відповідних розділах договору.
Порядок погашення кредиту повинен бути передбачений у договорі кредитування індивідуального житлового будівництва. Так, у розділі договору, що стосується порядку погашення кредиту, необхідно вказати те, що позичальник зобов’язаний погашати отриманий кредит у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов’язанням (яке повинно бути невід’ємною частиною кредитного договору), визначені, передбаченою угодою сторін шляхом, наприклад, списання суми внеску з рахунку по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, наявними коштами та ін.
“Правилами…” передбачено, що погашати отриманий кредит, наданий кредитоодержувачу (фізичній особі) у терміни згідно з прийнятим терміновим зобов’язанням, можна одним з передбачених шляхів: списання суми внеску з рахунку по вкладу, утримання з заробітної плати, пенсії, переказами через підприємства зв’язку чи розрахунком готівкою. Також в п. 6.3 передбачені визначені заходи впливу на позичальника за несвоєчасне погашення кредиту. Так, за ненадходження в термін чергових платежів від одержувача кредиту кредитний працівник має право застосувати заходи впливу до неплатника шляхом нагадування поштою чи по телефону, звернення за сприянням до адміністрації за місцем одержання заробітку (пенсії), а також до підрозділу безпеки відділення чи регіонального управління Ощадбанку.
Також у договорі необхідною є умова, яка передбачає забезпечення виконання зобов’язання за договором під визначений вид забезпечення (застава, заклад, порука, гарантія).
Як правило, кредит на будівництво житла надається під заставу цього житла (іпотека). Якщо кредит надається під визначений вид забезпечення, то даний пункт кредитного договору повинен містити докладний опис застави і вказувати порядок поводження з нею.
Відповідно до діючого законодавства України, укладаючи кредитний договір, сторони не позбавлені права передбачити умови про забезпечення зобов’язання боржника заставою. Але при цьому необхідно мати на увазі, що у випадках коли предметом застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об’єкти, товари в обороті або в переробці. договір застави повинен бути нотаріально засвідчений. Недотримання вимог про форму договору застави і його нотаріального посвідчення спричиняє недійсність договору, передбачену законодавством (ст.ст. 13,14 ЗУ “Про заставу”; ст. 48 ЦК України). На практиці, як правило, договір застави складається як окремий нотаріально засвідчений документ, що є невід’ємною частиною самого кредитного договору. Можливим є забезпечення кредиту і порукою.
Немаловажне значення має розділ, присвячений способам і формам перевірки забезпеченості і цільового використання кредиту. У процесі будівництва банк здійснює інспекцію проведення етапів робіт, контроль за цільовою витратою коштів, дотриманням вартості і графіка будівництва. Усе це повинно бути відбите в кредитному договорі, тому що для кредитування індивідуального житлового будівництва ці умови носять істотний характер.
Вважається природним, що значну роль у договорі кредитування індивідуального будівництва житла повинні зіграти в розділі “Взаємні зобов’язання…” так звані “Забороняючі умови”, у яких має бути перелік дій, які кредито-одержувач зобов’язується не починати протягом усього терміну користування кредитом без попереднього узгодження з банком чи підприємством-кредитодавцем. Дані умови ставлять собі за мету збереження капіталу позичальника і не допущення його фінансового ослаблення, що може надалі негативно позначитися на погашенні позички.
Типовими умовами, що забороняють ті чи інші дії кредито-рдержувача, для договору кредитування індивідуального житлового будівництва повинна бути заборона: відчуження предмета договору (зокрема, житлового будинку, квартири) третій особі без попереднього узгодження з банком; виступати в якості гаранта чи поручителя; самостійно надавати позики.
Також в обов’язковому порядку в договорі повинні бути зазначені розмір і порядок сплати штрафу і (чи) пені, що з всією імовірності повинні бути прив’язані до обсягу і терміну кредиту. Ці умови у рамках сумарної величини штрафу чи пені мають бути передбачені угодою сторін.
Обов’язковою умовою договору кредитування індивідуального житлового будівництва є розділ, який передбачає порядок розірвання договору, підстави його розірвання і можливі причини.

3. Форма договору кредитування індивідуального житлового будівництва
Немаловажним також є питання стосовно форми договору кредитування індивідуального житлового будівництва. Відповідно до п.15 Положення Національного банку України “Про кредитування” (затвердженого постановою Правління НБУ від 28 вересня 1995 року № 246) кредитні взаємини регулюються на підставі кредитних договорів, що укладаються між кредитором і позичальником тільки у письмовій формі.
Менш категоричні вимоги до форми кредитного договору передбачені в проекті Цивільного кодексу України. Так, у статті 1116 проекту ЦК сказано, що кредитний договір може бути укладений письмово. Тут же вказується і на той факт, що недотримання письмової форми не має наслідків недійсності кредитного договору. Проста письмова форма правочину встановлена головним чином для визначеності взаємин сторін, тобто покликана тим самим забезпечити інтерес контрагентів. Тому держава, звичайно, не втручається в питання, пов’язані з наслідками порушення вимог про письмову форму. З огляду на приватний характер інтересу сторін до письмової форми договору законодавець визнав, що правочин, здійснений усупереч вимогам ЦК чи іншого закону усно, а не письмово, зберігає значення юридичного факту, що породжує відповідні права й обов’язки. Тим самим загальний принцип дотримання простої письмової форми визнається справою самих сторін, зрозуміло, при наявності їхньої згоди на зазначений рахунок.
Діюче законодавство України вказує, що кредитний договір повинен бути підписаний сторонами, кредитором і позичальником, а при обміні листами, телеграмами, телефонограмами, підписаний стороною, яка їх оформляє. Це створює можливість оперативного укладення договору. Але при цьому він повинен бути укладений у формі, яка виявляє волю сторін і дає можливість трактувати недвозначний зміст договору. У даному випадку є доречним розглянути деякі новели про способи підписання кредитного договору. Так, проект Цивільного кодексу України (п. З ст. 198) врахував і визнав за можливе застосування при укладенні правочинів різних способів факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного чи іншого копіювання, електронно-цифрового підпису й інших аналогів власноручного підпису. Однак тут дотримана певна обережність: використання цього способу допускається, якщо в законі інших правових актах чи угоді сторін будуть встановлені сама можливість подібних підписів і визначений їх порядок. Визначальним фактором у даному випадку є можливість вірогідно установити той факт, що даний документ виходить саме від сторони за договором. Що стосується правомірності здійснення підпису договору таким способом, то, виходячи з проекту ЦК, юридична чинність повинна визнаватися як за правочинами, підписаними безпосередньо (власноручно) особами, що укладають кредитний договір, так і за допомогою факсиміле або іншим подібним способом.
З розвитком комп’ютерного обслуговування в банківській діяльності, укладення правочинів за допомогою вищевказаних способів здається найбільш прийнятним. Хоч існує ще дуже багато питань у галузі розробки на належному рівні нормативної бази, що регулює вимоги, запропоновані до даного способу укладення письмових правочинів. У першу чергу, що стосується договору кредитування взагалі і договору кредитування індивідуального житлового будівництва зокрема, то такі зміни, які стосуються можливості застосування електронно-цифрового підпису й інших способів при укладенні вищевказаних договорів, необхідно розробити і внести в Закон України “Про банки і банківську діяльність”, Положення НБУ “Про кредитування” та інші нормативні акти.
Елементом письмової форми договору може бути, крім підпису, також вимога про наявність печатки в договорі, що укладається. Нині діюче законодавство України вимог, що стосуються засвідчення підписів сторін відбитками печаток, не містить.
Виходячи зі змісту ст. ст. 44 і 154 ЦК, у яких йдеться тільки про підписання договору, печатка не є обов’язковим реквізитом при укладенні правочину. Проект ЦК (п. 2 ч. 2 ст. 198) передбачає дещо іншу вимогу до письмової форми правочину і наявності печатки. Так правочин, що здійснюється юридичною особою, підписується особами, що уповноважені на це законом, іншими правовими актами чи статутними документами, і скріплюється печатками.
Безперечно, при використанні факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного чи іншого копіювання, електронно-цифрового підпису й інших аналогів власноручного підпису, необхідність у посвідченні договорів печатками взагалі зникне.
На закінчення розгляду питання, що стосується форми договору кредитування індивідуального житлового будівництва, необхідно вказати, що п. 1 ст. 671 проекту ЦК встановлено, що сторонам надається право укладати договір у будь-якій формі, передбаченій для здійснення правочинів, якщо визначена форма не передбачена законом для даного виду договорів. Таким чином, вимоги до форми означають лише неприпустимість вибору більш простої форми в порівнянні з передбаченою законом. У той же час використання більш складної форми залежить від згоди сторін. Так, відповідно до ч. 1 ст. 154 ЦК договір за згодою сторін може бути виражений у більш строгій формі, якщо законом взагалі не передбачено визначеної форми для даного виду договорів.
Іноді сторони домовляються про посвідчення договору, укладеного в письмовій формі, у нотаріуса для надання йому “більшої ваги”. Що стосується можливості нотаріального посвідчення правочинів, то відповідно до ч. 1 ст. 54 Закону України “Про нотаріат” від 2 вересня 1993 року, нотаріуси і посадові особи виконавчих комітетів сільських, селищних, міських Рад народних депутатів, що здійснюють нотаріальні дії, засвідчують правочини, стосовно яких законодавством встановлена обов’язкова нотаріальна форма, а також за бажанням сторін і інші правочини, не залежно передбачена законом визначена форма для даного виду договорів чи не передбачена. У всякому разі договір вважається укладеним лише з моменту надання йому обумовленої форми.

4. Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва, їх права та обов’язки
Виходячи з визначення договору кредитування індивідуального житлового будівництва, розглянемо, хто може бути його суб’єктами, тобто особами (фізичними та юридичними), які виступають в якості учасників цих правовідносин.
Так, за загальним правилом сторонами кредитного договору є позикодавець (кредитодавець) і позичальник (кредитоодержувач).
В якості кредитодавця грошових коштів, виходячи зі змісту статті 2 Закону України “Про банки і банківську діяльність”, виступають кредитні установи, що мають право здійснювати такі операції, як розміщення залучених грошових коштів фізичних і юридичних осіб від свого імені, на власних умовах та на власний ризик.
Як відзначає Н.Н. Захарова, кредитною установою є банк чи інша кредитна організація1. Основна функція банку – посередництво в платежах і кредиті.
Згідно зі статтею 47 Закону України “Про банки і банківську діяльність” банки на підставі банківських ліцензій мають право здійснювати такі банківські операції, як розміщення залучених коштів від свого імені, на власних умовах та на власний ризик. У теперішній час в Україні кредитуванням населення на індивідуальне житлове будівництво займається Ощадний банк України. Але, як зазначено в ч. 2 ст. 4 Зщкону України “Про банки і банківську діяльність”, банки в Україні можуть функціонувати і як спеціалізовані, до яких, крім ощадних, також відносяться й іпотечні банки. Що стосується визначення поняття “інша кредитна організація”, то ні Проект ЦК України, ані Закон України “Про банки і банківську діяльність” якогось тлумачення цього поняття не дають. У цьому випадку можливо погодитись з Н.Н. Захаровою, яка дає таке визначення цього поняття. До інших кредитних організацій треба віднести “небанківські кредитні організації, що .мають право здійснювати, зокрема, банківські операції, передбачені діючим законодавством”. У якості прикладу іншої кредитної установи можна навести таку організацію, як ломбард.
Право підприємств виступати кредитодавцями передбачено Законом України “Про підприємства в Україні”. Так, в п. 5 статті 24 вищевказаного Закону визначено, що підприємство може поставляти продукцію, виконувати роботи, надавати послуги в кредит з оплатою покупцями (споживачами) процентів за користування цим кредитом.
Аналіз лише цих законодавчих актів вже вказує, що в Україні, крім кредитних установ, кредитування можуть здійснювати підприємства та інші організації, незалежно від їх організаційно-правової форми, діяльності та форми власності.
Як одного із можливих суб’єктів договору кредитування індивідуального житлового будівництва, в якості кредитодавця, можна також розглянути кредитні спілки.
“…Практичне значення кредитних спілок зараз, – як пише О. Старцев, – подібне до популярних у минулому “кас взаємодопомоги” – кредитування виключно своїх членів, між якими в подальшому розподіляються отримані доходи”.
Кредитна спілка – це неприбуткова організація, заснована фізичними особами на кооперативних засадах з метою задоволення потреб її членів у взаємному кредитуванні, наданні фінансових послуг шляхом об’єднання грошових внесків3 3 цього визначення поняття кредитної спілки можна зробити висновок, що головною метою діяльності кредитної спілки є фінансовий і соціальний захист своїх членів шляхом залучення їхніх особистих заощаджень для взаємного кредитування, фінансової підтримки, підприємницьких ініціатив і надання інших фінансових послуг своїм членам.
Встановлення видів кредитів, що надаються кредитною спілкою належить до компетенції правління кредитної спілки. Тобто є всі підстави для того, що кредитна спілка може самостійно встановити і надавати своїм членам кредит на індивідуальне житлове будівництво. Зокрема, законом це не забороняється.
Це насамперед підкріплює і той факт, які види кредитів, що надаються кредитною спілкою, умови надання та строки повернення кредитів, а також способи забезпечення кредитних зобов’язань, вимоги щодо забезпечення погашення кредитів кредитна спілка має право встановлювати самостійно.
Кредитна спілка відповідно до свого статуту надає своїм членам кредити на умовах їх платності, строковості та забезпеченості. Кредит може надаватися як готівкою, так і в безготівковій формі у розмірі, що визначається статутом спілки. Щоправда, розмір кредиту наданого одному члену кредитної спілки, не може перевищувати 10 відсотків активів цієї організації. Як свідчить практика, кредитні спілки спеціалізуються саме на “мікрокредитах”. Але звертаючись до Положення про погодження Статуту кредитних спілок, кредити надаються на підставі заяви і після укладення угоди між спілкою та позичальником і можуть бути короткостроковими та довгостроковими. Тому спроба надання довгострокових кредитів на індивідуальне житлове будівництво, хоч як часткова допомога в будівництві житлового будинку, кредитними спілками теж може бути застосована. Вказана організація надає змогу її членам накопичити відповідну потрібну суму грошей.
Розгляд заяв членів кредитної спілки про надання кредитів і прийняття рішень з цих питань, а також здійснення контролю за своєчасним поверненням наданих кредитів відноситься до компетенції кредитного комітету кредитної спілки.
Згідно з Положенням більшість спілок надає кредити під заставу майна або майнових прав. Також це є обов’язковим, якщо отриманий кредит у частині перевищує грошовий внесок члена спілки. В цьому випадку в якості предмета застави можуть виступати придбаний будівельний матеріал, незавершене будівництво або збудований будинок.
Таким чином, аналізуючи вищевикладене, можна зробити висновок, що надання кредитів своїм членам є головною функцією кредитної спілки і, якщо не існує ніяких суперечок із законом на предмет можливості надання кредиту своїм членам на індивідуальне житлове будівництво згідно з призначенням самої кредитної спілки, він може бути наданий.
Що стосується питання, хто ж може виступати в якості кредитоодержувача, то до цієї сторони договору кредитування житлового будівництва можуть бути віднесені як громадяни, так і юридичні особи (комерційні та некомерційні організації, зареєстровані у встановленому законодавством порядку). До кредитоодержувачів-юридичних осіб треба віднести: державні будівельні підприємства, приватні будівельні компанії та ін., які мають дозвіл на здійснення житлового будівництва. Слід звернути увагу на те, що в цій роботі в якості потенційних кредитоодержувачів будуть розглядатись тільки фізичні особи (громадяни).
До кредитоодержувачів-фізичних осіб (громадян) насамперед треба віднести громадян України, які на момент отримання кредиту були повністю дієздатними. Цей правовий стан виникає у громадян з 18 років. Але дієздатність у повному обсязі може виникнути і раніше, а саме з моменту одруження, якщо це відбулось до 18 років, або у випадку, як передбачає Проект ЦК України, оголошення особи, яка досягла 16-річного віку емансипованої, тобто оголошення неповнолітнього повністю дієздатним при наявності окремих умов (наприклад, якщо неповнолітній, що досяг 16-річного віку, працює за трудовим договором, в тому числі за контрактом або за згодою батьків, усиновлювача або піклувальника, займається підприємництвом). Емансипація відбувається згідно з рішенням органу опікунства та піклування, за згодою обох батьків, усиновлювача або піклувальника, а при відсутності такої згоди – за рішенням суду.
Слід також звернути увагу на деяку особливість суб’єкта договору кредитування індивідуального житлового будівництва з боку потенційного кредитоодержувача. Крім вищевказаних вікового цензу та наявності повної дієздатності забудовника, треба відзначити, що особа, яка бажає отримати кредит, перш за все повинна мати земельну ділянку, призначену для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель під подальшу забудову. Для того, щоб особа мала змогу отримати таку ділянку, вона повинна перебувати на квартирному обліку для поліпшення своїх житлових умов при виконавчих комітетах міських, селищних та сільських Рзд народних депутатів. Земельна ділянка для подальшої забудови надається громадянину при підході черги на отримання такої ділянки за місцем перебування його на квартирному обліку.
Важливо відзначити і те, що на теперішній час для прийняття громадянина на квартирний облік існує так званий ценз осілості (наприклад, згідно з п. 4 Постанови № 5 виконавчого комітету Харківської обласної Ради народних депутатів і Президії обласної ради професійних спілок від 11 січня 1985 року “Про введення в дію Правил обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання їм житлових приміщень в Українській РСР” “тривалість часу постійного мешкання громадян, а також прописки, необхідної для прийняття на квартирний облік у м. Харкові, встановити не менше п’яти років…”. Для отримання кредиту на індивідуальне житлове будівництво п. 2.5 “Правил…” також передбачена наявність постійної прописки потенційного кре-дитоодержувача). Вкажемо, що такий точно строк мешкання та прописки громадянина в одному населеному пункті встановлений і для прийняття його на облік для отримання земельної ділянки під забудову.
При кредитуванні індивідуального житлового будівництва банк або підприємство можуть вимагати надання цілої низки відомостей, а саме1: про склад сім’ї та її середньомісячні прибутки та витрати за останні півроку; докладно розповісти про свою освіту, місце роботи та фах, трудовий стаж та рід занять (як правило, ці дані відображаються в анкеті, яку повинен заповнити потенційний кредитоодержувач в кредитному відділі. Також особлива увага приділяється кредитній історії клієнта, в якій можуть бути відображені відомості щодо стосунків потенційного кредитоодержувача з правоохоронними органами, доля попередніх кредитів, що надавались кредитоодержувачу.
Слід також звернути увагу на такий важливий факт: якщо потенційний кредитоодержувач вирішить приховати будь-які відомості про себе, які складають визначений інтерес кредитодавця, і кредитодавець про це дізнається, то видачу кредиту може бути припинено на будь-якому етапі.
Враховуючи вищевикладене, можна зробити такі висновки, що суб’єктом договору кредитування житлового будівництва, з боку кредитодавця, може бути не лише банк чи інша кредитна установа, а й інші юридичні особи. Кредит може бути надано не тільки грошима, але й іншим майном, зокрема будівельними матеріалами, які надають підприєм-ства-виробники в якості товарного кредиту.
Що стосується кредитоодержувачів, то суб’єктами договору з цього боку можуть бути громадяни України, які мають повну дієздатність, іноземні громадяни та особи без громадянства з урахуванням обмежень, передбачених діючим законодавством України. Слід звернути увагу на той факт, що досягнення певного віку та наявність повної дієздатності є тільки загальною підставою для отримання кредиту, але не гарантією, що потенційний кредитоодержувач (забудовник) зможе отримати без наявності вище передбачених умов сам кредит.
Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть стати суб’єктами договору кредитування індивідуального житлового будівництва з урахуванням певних обмежень, передбачених діючим законодавством України. Наприклад, згідно з п. 13 ст. 6 Земельного кодексу “іноземним громадянам і особам без громадянства земельні ділянки у власність не передаються”. З цього можна зробити висновок, що, як вже було вказано вище, при відсутності рішення відповідного органу місцевої влади про виділення земельної ділянки для забудови в натурі документи до розгляду не приймаються і кредит не надається. Неабияким є й той факт, що згідно з ч. З ст. 11 Закону України “Про заставу” заставодавцем при заставі майна може бути його власник, який має право відчужувати заставлене майно на підставах, передбачених законом, а також особа, якій власник у встановленому порядку передав майно і право застави на це майно. З цього випливає те, що іноземний громадянин та особа без громадянства, не маючи права власності на земельну ділянку, не можуть передати її під забезпечення отриманого кредиту.

5. Особливості кредитування молодіжного житлового будівництва
Слід звернути увагу на те, що в останній час істотно поширився спосіб розв’язання житлової проблеми (зокрема для молоді) шляхом надання пільгового довгострокового державного кредиту молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) житла. Відповідне Положення про порядок надання вищевказаного кредиту затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 17 травня 1999 року № 825.
Основні тези цього Положення можна визначити таким чином.
Кредити на придбання житла надаються молодим сім’ям, де вік подружжя не повинен перевищувати 28 років, а також самотнім молодим особам того ж віку. Обов’язковою умовою надання кредиту є перебування претендента на отримання кредиту на квартирному обліку для поліпшення своїх житлових умов.
Що стосується механізму надання кредиту, то тут хотілося б зауважити, що надаються вони не у вигляді грошових коштів, а як окрема, визначена квартира, вартість якої погашається грошима. Однією з необхідних умов надання кредиту є внесення у банк на особистий рахунок не менш як 10 відсотків вартості будівництва квартири нормативної площі, якщо її фактична площа більша або дорівнює визначеній нормі, та фактичної вартості будівництва квартири, якщо її площа менша, ніж нормативна.
За існуючими нормативами на кожну особу припадає 21 квадратний метр загальної площі плюс 10 квадратних метрів на сім’ю. Якщо квартира перевищує ці нормативи, одержувач повинен сплатити надлишок відразу.
Термін повернення кредиту розрахований на 30 років з часу отримання документів на користування збудованим житлом. Необхідно також зазначити, що надане житло до погашення кредиту та відсотків за користування ним знаходиться під заставою у кредитодавців.
Згідно з Положенням внески на рахунок до банку слід робити щоквартально, до повного погашення суми зобов’язань. Плата за кредит встановлюється у розмірі трьох відсотків річних. Існує також ціла низка пільг при погашенні боргу. Так, сім’ї, що мають дітей, відсотки за користування кредитом не сплачують, при наявності двох дітей чверть суми боргу сплачується за рахунок бюджету, а якщо в сім’ї троє і більше дітей – за рахунок бюджету сплачується половина суми кредиту. При несплаті або частковій несплаті визначеного щоквартального платежу, кредитор стягує пеню у розмірі двох облікових ставок Національного банку України неспла-ченої суми за кожний день затримки. Звичайно, що ніхто не може заборонити і сплату вартості квартири швидше, чим це встановлено договором, якщо є така можливість.
Кредитною угодою визначаються умови переходу права власності на збудоване (реконструйоване) житло та господарські приміщення до позичальника. Житло, побудоване за рахунок коштів кредиту, є власністю позичальника. Позичальник зобов’язаний передати у заставу побудоване житло за угодою застави на період до повного погашення наданого кредиту. У разі невиконання позичальником умов кредитної угоди дирекція або відділення здійснюють заходи щодо стягнення заборгованості та інші дії, передбачені умовами кредитної угоди. Якщо позичальник відмовляється від погашення кредиту на будь-якому етапі дії кредитної угоди ця угода розривається у порядку, визначеному кредитною угодою. При цьому позичальнику згідно з умовами кредитної угоди повертаються попередній внесок та кошти, сплаченним у порядку повернення кредиту, крім відсотків за користування кредитом. Після розірвання кредитної угоди дирекція або відділення має право укласти кредитну угоду з іншим позичальником, який бере на себе зобов’язання щодо подальшого погашення кредиту з урахуванням частини коштів сплаченої разом з попереднім внеском колишнім позичальником.








Популярні глави цього підручника:



Всі глави цього підручника:

Житлове право України (Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В.)